不動産再投資で損益通算の持続


『不動産投資実践の賃貸事業損益の推移』
―再投資分岐点の模索ー

分度器

一念発起して始めた賃貸投資用不動産の事業収支は、時の経過と共に、どのように変化してくるであろうか。「年年歳歳花相似たり、歳歳年年人同じからず」という。自然は変わらなくても、世間は変化するとの瞽えである。事業用資産も同様なのだ。所得課税に対抗し「損益通算」を実践しつつ、五年程の歳月を費すと事業収支は事業計画表のような変化をもたらすのである。損益通算できる数値が年を追うどとに減少してきて、それだけ国税還付金の額も漸減してくる。そしてやがて七年次以降は観念的経費たる減価償却費を計上しても、当期税引前利益がプラス転換してしまうのである。ここで不動産投資への勇気ある一投石を投じた甲斐あって、投資の損失から六年振りに脱却できたなどと欣喜雀躍しているようでは到底資産家への道は歩めない。

一、経常的諸経費の経年変化。固定資産税等の公租公課については、賃貸用マンションゆえ、五年間は固定資産税の軽減措置により減額されているが、六年次からはその特例措置もなくなり急増してくる。土地部分については三年毎の固定資産税評価額の増額改定により漸増してくることになる。修繕維持費は二年毎五%のアップを見込んだ。管理費も二年毎に漸増している。その結果経常的諸経費は五年次まで次のグラフのように総体的に漸増してくることになる。

家模型

二、支払利息の経年変化。ローン借入れ額一五〇〇万円の元利償還額のうち、賃貸事業で経費と認められるものは利息相当分である。元本返済額は賃貸損益計算には関係がない。毎月の返済額が一定の元利均等方式では、返済年次が早いほど返済額に占める利息の割合が大きい。しかし、店子は、毎月賃料という形で元本返済相当額も上納してくるのだから、年次毎利息計算の基礎となる元本残高は漸減するので、返済が進むにつれて、利息の支払総額も漸減し、経費化される金額が減少する。


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