不動産投資における課税所得と還付金の相関関係


不動産投資における損金と還付金の相関関係をグラフ化して概観してきたが、課税所得金額の大きい一、〇〇〇万円、二、〇〇〇万円クラスのサラリーマン投資家の屈折点は相関グラフの中で表示できなかった。そこで税務計算上の損金を五〇万円、一〇〇万円、二〇〇万円と想定した場合、課税所得がそれにより変動すると還付金がどのように変化するかを概観するための相関グラフを作成してみた。この相関グラフを一瞥して感ずることは「ミックス速算表」の税率適用区分に応じて課税所得と還付金は比例してこないことが分るのである。

家模型

グラフが水平に移動している階層は、設定された損金をより大きく計上すれば水平移動のグラフに変化をもたらすことができるのである。税務計算上の損金五〇万円を計上した場合のグラフを検討してみよう。課税所得五〇万円クラスの投資家は、損金五〇万円の発生で課税所得はゼロとなるため、それまで源平移動し、全く変化していないが、これはどういうことか。税務計算を行って検証してみるとよく分る。課税所得が一二〇万円の投資家は、「ミックス速算表」より年税額一八万円の所得税・住民税の負担をしていることが分る。そこに不動産投資の実践を行い、五〇万円の損金を発生させると課税所得は七〇万円となるため、これに対応する税負担は速算表より一〇万五千円となるわけである。従って既に納付した一八万円から一〇万五千円を差し引いた七万五千円が還付されるのである。

前節でも解説したように厳密にいえば住民税は前年度収入を基礎として計算されるので税金は所得税より一年遅れとなり、さらに「還付」という方法ではなく源泉徴収税額の減少という形で対応されるのだが、ここでは一応「還付」という形で表現されている。

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さて同じことは課税所得一七〇万円から三〇〇万円の階層の投資家も損金五〇万円の計上では全く同じ還付金額ということになるのである。税務計算上の損金を一挙二〇〇万円計上した場合のグラフはどう変化してくるであろうか。この場合の屈折点は一二〇万円、二〇〇万円、三〇〇万円、三二〇万円、五〇〇万円、六〇〇万円、七〇〇万円、八〇〇万円、一、〇〇〇万円、一、二〇〇万円、二、〇〇〇万円、二、二〇〇万円となるが、この屈折点の抽出は前頁の表による損金二〇〇万円の場合の還付金額の速算表をみると理解が早まろう。この相関グラフをマクロ的にみたとき、課税所得一、〇〇〇万円超のサラリーマンの投資家はグラフにおける水平移動部分が大きく続くため、余力のある限り不動産再投資を実践し、屈折点の多いレンジまで課税所得を引き下げることが、苛政を和げる戦術となってくる。


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