不動産投資効率の年次別検証した結果


ー賃貸マンション投資の効果ー
【年収増・税負担減の投資家の年収別検証ー課税総所得金額の変化-】
引用した事例の賃貸投資用不動産への一投石の効果は、どう具体的に発揮されていくのであろうか。そしてその一投石は一〇年という時間のインターバルでみるとどう変化していくのであろうか。まずは実践した不動産投資の事業収支の推移を事業計画表から分析してみることにしよう。借入金利子を経費化し、減価償却費を定率法に基づいて計算し、経費化した結果、初年度の当期税引前利益は大きくマイナス数値が計上され、漸時減の効果が損益通算の税理に基き、大きくはねかえることは容易に想像のつくところである。

マンション

しかし具体的にどの程度の数値で効果が現れるかと問われると、この事業収支の数値のみでは判断できない。その具体的投資効果は、投資家個人の給与年収なり、家族構成等により千変万化してくるので、比較検討できる設定条件を想定してみることにしよう。日本のサラリーマンの標準世帯は夫婦子供二人ゆえ、これを基礎としつつ、扶養家族の子供のうち一人は一六才から二二才の教育加算が受けられる家族構成としてみる。給与年収については課税給与所得の異なるA・B・C・D・E五人の投資家に登場願うことにしよう。

そして給与年収も年次毎に変化してくるであろうから、共通認識として一応課税給与所得で年率五%のべース・アップが行われるものと想定して計算してみた。しかし、不動産財テクの投資効果をより詳細にするため、五人の投資家が給与所得のみ収授している場合の年次毎に負担すべき税額と、事例の投資用不動産を買い求めて、不動産財テクを実践し、損益通算を行った場合の税負担の双方を比較してみる。投資家Aさんの初年度の課税給与所得は二、〇〇〇万円である。投資家Bさんは一、〇〇〇万円、Cさんは五〇〇万円、Dさんは三〇〇万円、Eさんは一二〇万円、という設定をした。数多くの読者も給与年収が異なるのだから、比較的自分の現状に近い投資家像に焦点を合わせて読み進んでほしい。まずは事例の賃貸投資用不動産を求めることにより「課税総所得金額」は損益通算の結果、どう年次毎亘り計算してみた。もしこれら五人の投資家が、不動産財テクに一念発起せず、給与所得のみで五ヶ年を過ごした場合、どの程度新税制に基づいて誅求されるのであろうか。

家模型

これを投資家五人別に計算し、課税給与所得に対する負担率、給与年収(粗収入)に対する負担率を算出してみることにしよう。この所得税・住民税の年次毎の負担率をみて奇異に感ずる読者がいるかも知れない。新しい税制によれば課税給与所得二、〇〇〇万円超の投資家は国税が最高税率五〇%で、住民税は最高税率一五%ゆえ合計六五%誅求されるのではなかったかという疑問である。現代の超過累進税率は国税についていうならば、課税標準となる金額は五段階に区分して、上の段階にいくにつれ逓次に高い税率を適用することになっているが、課税所得三〇〇万円までは一〇%の所得税率を、三〇〇万円超六〇〇万円までは二〇%の所得税率を適用させ、漸次課税所得二、〇〇〇万円まで計算していくので単純に課税標準となるレベルの所得税率を乗じて得るのとは異なる。従って速算控除額を減じて計算してみると先の五人の投資家別の負担率となるのである。


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